Częste Zapytania

Słowo ,, Zarząd” w ustawie zastało użyte co najmniej w trzech znaczeniach: Zarząd jako osoba lub kilka osób wybranych przez właścicieli w celu kierowania sprawami wspólnoty i reprezentowania jej na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy wspólnotą właścicielami mieszkań. (art.20,21 ustawy o własności lokali) Zarząd rozumiany jako sposób i rodzaj zarządu. Zarząd jako zarządzanie czyli sposób gospodarowania nieruchomością obejmujący zakres czynności i obowiązków zwykłego zarządu a w szczególności: bieżące utrzymanie, eksploatacje, konserwację, remonty w rozumieniu art.22 ustawy o własności lokali (Uwłl).

Kodeks cywilny i ustawa o własności lokali określa trzy sposoby zarządzania ( zarządu ) Zarząd umowny - poprzez zawarcie umowy współwłaścicieli w zakresie funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej . Uzgodniono dokumenty wewnętrzne takie jak statut regulaminy . W wspólnocie powyżej 7 lokali w nieruchomości forma zarządu umownego musi być w formie pisemnej potwierdzonej notarialnie. Zmiana formy zarządu może być zmieniona zgodnie z art.18 ust.2a ustawy o własności lokali w formie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza ,która stanowi podstawę do wpisu do księgi wieczystej . Zarząd ustawowy - Możliwe są trzy rodzaje prowadzenia zarządu , zarząd własny , zarząd powierzony, zarząd sądowy. Zarząd własny (zarządzanie) polega na sprawowaniu przez organ wspólnoty zarządzania nieruchomością wspólną.( art.20 ust.1) Zarząd powierzony to powierzenie zarządzania poprzez umowę zawartą pomiędzy Zarządem Wspólnoty może być - choć nie musi- w formie aktu notarialnego (art.18 ust.1) a firmą która zawodowo zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami. Zarząd sądowy występuje w sytuacji gdy obecny zarząd wspólnoty nie wypełnia swoich obowiązków i narusza zasady prawidłowej gospodarki. Każdy z współwłaścicieli może wystąpić do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego. Zarząd sądowy ( przymusowy) opisany jak wyżej.

Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami umowa o zarządzanie pod rygorem nieważności musi być zawarta w formie pisemnej i zawierać kluczowe dla klienta informacje.

Zasady zarządzania przedmiotowym budynkiem (zarząd powierzony) zostaną określone w zawartej umowie cywilnoprawnej określającej zakres obowiązków zarządcy - prowadzącego działalność gospodarczą - oraz wzajemne korelacje ze zleceniodawcą, to jest z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej. Jako zasadę należy przyjąć, że podstawowym zakresem są obowiązki wynikające ze zwykłego zakresu zarządu tj. utrzymanie należytego stanu technicznego , porządkowo ­sanitarnego oraz bieżącej eksploatacji zarządzanej nieruchomości oraz zapewnienia obsługi administracyjno - księgowej.

Obowiązkiem zarządcy jest zapewnienie pełnej obsługi pod względem zachowania czystości i porządku. Obowiązki te obejmują bieżące utrzymanie czystości i porządku na terenie osiedla, a także pielęgnację zieleni a w sezonie zimowym odśnieżanie.

W zakresie wykonywania wszelkich prac remontowych i konserwacyjnych, związanych z utrzymaniem stanu technicznego, przyjmuje się zasadę, że zarządca lub przedstawiciel wspólnoty jest zleceniodawcą i wykonuje czynności kontrolne zgodnie ze sztuką budowlaną, nad wykonaniem i odbiorem zleconych robót, w stosunku do zleceniobiorców, pracujących na rzecz wspólnoty mieszkaniowej . W konsekwencji zasada organizacji wykonywania zlecenia opiera się na zorganizowaniu i nadzorowaniu zespołu jednostek gospodarczych (firm lub osób fizycznych) działających na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Wszelkie zlecenia robót będą uwzględniać najkorzystniejszy pod względem jakościowym i finansowym wybór oferenta, przy założeniu że przy wyborze oferenta uczestniczy Zarząd Wspólnoty.

Zarządca zapewnia pierwszą pomoc techniczną w przypadku występujących awarii. Zarządca zabezpiecza ekipę techniczną zapewniającą szybki czas reakcji do trzech godzin Ponadto w przypadkach poważniejszych awarii zarządca zapewni ich likwidację poprzez sprawdzone specjalistyczne zakłady.

Siedziba administracji
Jako siedzibę zarządcy w przypadku istniejących możliwości po stronie Wspólnoty można na prośbę Wspólnoty ustalić punkt zborny w budynku Wspólnoty, w celu zapewnienia łatwiejszego kontaktu pomiędzy właścicielami. Biuro główne zarządcy pozostaje przy ul. Moniuszki 22. W Bytomiu.

Księgowość
Zarządca obejmuje Wspólnotę obsługą księgową, prowadząc samodzielnie księgi rachunkowe Wspólnoty przy pomocy programu komputerowego na nośniku elektronicznym.

Podstawowym zadaniem rachunkowości będzie ewidencja wpływów i wydatków na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, przez prowadzenie bieżącego raportu kont księgowych i rachunku bankowego, oraz z pobierania wszelkich opłat od właścicieli poszczególnych lokali, w tym opłat eksploatacyjnych i innych na pokrycie kosztów zarządu.

Rozliczenia finansowe będą odbywać się przez konto bankowe Wspólnoty Właściciele członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą używają książeczki wpłat i uiszczają opłaty za pośrednictwem poczty lub banku. Przewiduje się dwie linie wpłat, na odrębne konta bankowe, lub za pomocą odrębnych kwitariuszy, jedną z przeznaczeniem na koszty bieżące- zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej- a drugą z przeznaczeniem na fundusz remontowy.

Dysponentem konta zgodnie z Ustawą o własności lokali racji na konieczność wykonywania wszelkich płatności będzie zarządca. Stan konta i operacje będą na bieżąco dostępne do wglądu dla Zarządu.

 

System funkcjonowania pod względem prawnym będzie dostosowany do wymogów dotyczących zasad organizacyjnych wspólnoty mieszkaniowej, określonych w ustawie o własności lokali, oraz w kodeksie cywilnym., a w szczególności rozdziału 4 i 3 niniejszej ustawy. W szczególności na zasadzie art. 20 ust.! oczekuje się ze strony wspólnoty mieszkaniowej powołania uchwały o wyborze zarządcy, który będzie reprezentował wspólnotę na zewnątrz, a także zwyczajowo obowiązujących w takich przypadkach przedstawicieli Wspólnoty.

Należy odróżnić dwa pojęcia a mianowicie, zarząd wybrany oraz zarząd powierzony. Zarząd wybrany jest przedstawicielstwem (organem wspólnoty) Działa jako właściciel, dlatego członkowie zarządu wybranego nie muszą mieć licencji. Jeżeli zarząd wybrany postanowił zlecić wykonywanie czynności zarządzania osobie fizycznej profesjonaliście na podstawie umowy w formie pisemnej. Te osoby (zarządca) zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami DZ.U nr 46 z roku 2000 poz.543 muszą mieć licencję.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami atr.185 w sposób następujący definiuje zarządzanie nieruchomościami . "Zarządzanie nieruchomością jest to podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkich czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem , jak i również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość...." Natomiast definicja stowarzyszenia zawodowego zarządców IREM z siedzibą w Chicago, USA definiuje zarządzanie w sposób następujący ,,Zarządzanie nieruchomościami jest to realizowane przez zarządcę postawionych mu przez właściciela nieruchomości celów strategicznych i operacyjnych związanych z nieruchomością, przy pomocy ludzi , zasobów materialnych oraz niematerialnych”